Die Idee der Berlin Aspire Unternehmensgruppe

Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Berlin sind seit der Jahrtausendwende erheblich und kontinuierlich gestiegen. Allein in den vergangenen 10-12 Jahren haben sich Kaufpreise für Eigentumswohnungen in einigen Stadtteilen verzehnfacht. Berlin wurde auch über die Grenzen Deutschlands hinweg als attraktiver Immobilienmarkt bekannt und immer mehr (internationale) Investoren wollten in Berlin das große Geld verdienen. Die Investitionen sollten jedoch auch eine entsprechende Rendite abwerfen, wodurch nicht nur die Immobilien- sondern auch die Mietpreise kontinuierlich angestiegen sind. Bezahlbarer Mietraum in der Innenstadt ist immer schwerer zu bekommen und der ohnehin immense Druck auf Mieter und Mietinteressenten ist kontinuierlich angestiegen.

Diese Situation wollte sich die Berlin Aspire Unternehmensgruppe, um den israelischen Geschäftsmann Adi Avraham Keizman, zunutze machen. Es wurde ein (fragwürdiges) Geschäftsmodell entwickelt, dessen wirtschaftlichen, rechtlichen und sozialen Folgen das Stadtbild Berlins nachhaltig verändern würden. Dieses Geschäftsmodell ist nicht nur ein Schrecken für die Beteiligten auf Käufer- und Mieterseite, sondern fügt auch der Stadt Berlin wirtschaftlichen und sozialen Schaden zu. All dies geschieht unter Mitwirkung von Personen und Berufsgruppen, von denen eigentlich ein Einsatz zum Schutze der Stadt und ihren Einwohnern erwartet werden muss.

Das Geflecht der Berlin Aspire Unternehmensgruppe (Stand 26.08.2020)

Die Berlin Aspire Unternehmensgruppe besteht aus verschiedenen Personen- und Kapitalgesellschaften mit Sitz in Deutschland, Österreich, Zypern und Israel. Diese Gesellschaften wurden errichtet, um Altbauwohnungen in Berlin aufzukaufen, gewinnbringend an israelische Kleinanleger (zu überteuerten Preisen) weiterzuverkaufen und anschließend die Hausverwaltung für die neuen Eigentümer (zu überteuerten Preisen) zu übernehmen.

Für den An- und Weiterverkauf der Altbauwohnungen wurde für jedes Grundstück eine Projektgesellschaft gegründet, regelmäßig in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Einzig persönlich haftende Gesellschafterin sämtlicher Projektgesellschaften ist eine Management-GmbH mit Sitz in Berlin (und c/o-Geschäftsanschrift in der Hauptstraße). Der Geschäftsführer der Management-GmbH ist der Österreichischer Dr. Werner Albeseder, der auch als Geschäftsführer sämtlicher Berliner Projektgesellschaften eingesetzt wurde. Die einzige Gesellschafterin der Management-GmbH ist eine Holding mit Sitz in Nikosia, Zypern, deren Geschäftsführer Adi Avraham Keizman ist. Einzige Gesellschafterin der zypriotischen Holding ist eine Holding mit Sitz in Wien, deren Geschäftsführer Dr. Werner Albeseder ist. Als Gesellschafter der österreichischen Holding sind der israelische Geschäftsmann, Moshe Bar Shilton, und eine israelische Limited, deren Geschäftsführer und Gesellschafter Adi Avraham Keizman ist, eingetragen. Als Geschäftsführer und Gesellschafter dieser israelischen Limited ist Adi Avraham Keizman im israelischen Handelsregister eingetragen. Die Geschäftsanteile soll Adi Avraham Keizman jedoch im März 2020 an Moshe Bar Shilton veräußert haben. Es wird somit deutlich: hinter der Berlin Aspire Unternehmensgruppe standen zu unterschiedlichen Zeitpunkten Adi Avraham Keizman und/oder Moshe Bar Shilton.

Das Geschäftsmodell – „Der Traum vom großen Geld“

Die Berlin Aspire Construction GmbH (ehemals: Berlin Aspire Real Estate GmbH) erwirbt seit Beginn des Jahrtausends in überwiegend einkommensschwachen Stadtteilen Berlins rechtlich ungeteilte Grundstücke, die mit Altbauten bebaut sind. Der Erwerb der Grundstücke wird mit Darlehen – regelmäßig von der Berliner Volksbank eG – fremdfinanziert. Zur Sicherung der Darlehen werden die Grundstücke mit teils sehr hohen Grundschulden belastet. Anschließend werden die Altbauwohnungen israelischen Kleinanlegern in Israel (zu überhöhten Preisen) angeboten. Die israelischen Kleinanleger sind aus Israel ein höheres Preisniveau gewohnt und haben regelmäßig keine Kenntnis der in Deutschland geltenden und preismindernden Mieterschutzvorschriften (z.B. §§ 573, 577, 577a BGB). Dadurch werden überhöhte Verkaufspreise erzielt. Des Weiteren wird eine Abhängigkeit der israelischen Kleinanleger geschaffen, da diese die Kaufgegenstände nicht – wie ihnen versprochen – sofort entmieten, renovieren und gewinnbringend neu-vermieten oder verkaufen können, sondern aufgrund der gesetzlichen Sperrfrist (§ 577a BGB) über Jahre an Bestandsmietverträge gebunden sind und somit eine hebräisch-sprachige Hausverwaltung benötigen. Hier kam sodann die Urban Hausverwaltung UH GmbH & Co. KG ins Spiel, die bis zu ihrer Löschung im Oktober 2022 von der durch Guy Ben Edelsburg vertretenen Grand Urban Immobilien Management GUIM GmbH vertreten wurde. Mit ihrer Löschung wurden ihre Geschäfte von der Grand Urban Immobilien Group GUIG GmbH übernommen, die seit März 2023 zur „Urban Hausverwaltung UH GmbH“ verschmolzen ist. Geschäftsführer ist aber weiterhin Guy Ben Edelsburg (Stand: 13.10.2023), der in der Vergangenheit bereits als Geschäftsführer der Berlin Aspire Real Estate GmbH in Erscheinung getreten ist.

Wem das Geschäftsmodell noch nicht den Magen umdreht, der darf einen genaueren Blick auf die folgende Beschreibung des Zustandekommens der Rechtsgeschäfte riskieren:

Das Zustandekommen des Rechtsgeschäfts – „Die Mär vom deutschen Kaufvertrag“

Ist ein israelischer Kleinanleger gefunden, hat dieser mit Adi Avraham Keizman als Vertreter der Projektgesellschaft privatschriftlich einen hebräisch-sprachigen Kaufvertrag über die in Deutschland belegene Eigentumswohnung, unter Rechtswahl des israelischen Rechts, abgeschlossen (nachstehend „israelischer Vorvertrag“). Im israelischen Vorvertrag verpflichtet sich der Käufer zur Vorauszahlung von (regelmäßig) 50% des Kaufpreises, ohne eine Sicherheit (z.B. Auflassungsvormerkung) zu erhalten. Die Verkäuferin (die Projektgesellschaft) verpflichtet sich im Gegenzug, dem Käufer nach Erhalt der Vorauszahlung eine monatliche Ertragssicherung in Höhe von 4 – 5 % des Kaufpreises über einen Zeitraum von 3 Jahren zu zahlen (nachstehend „Rendite“) und mit dem Käufer einen inhaltsgleichen notariellen Kaufvertrag nach deutschem Recht zu schließen (nachstehend „deutscher Kaufvertrag“). In manchen Fällen werden den Käufer zusätzliche Leistungen versprochen, etwa die Sanierung, Möblierung oder Entmietung des Kaufgegenstandes.

Nachdem der Käufer die Vorauszahlung geleistet hat, wird (in manchen Fällen) auch tatsächlich ein deutscher Kaufvertrag geschlossen und notariell beurkundet. Die Beurkundung übernimmt sehr häufig der in Berlin ansässige, und an der Hochschule in Eberswalde lehrende, Notar Prof. Dr. Hubertus Welsch, der nach Informationen der Berliner Zeitung einen Großteil der deutschen Kaufverträge beurkundet und Kenntnis der israelischen Vorverträge hat. Dass die Beurkundung durch den Notar Welsch zu erfolgen hat, wird bereits im israelischen Vorvertrag vorgegeben. Notar Welsch ist in der Rechtsanwaltskanzlei Büsing, Müffelmann & Theye Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB und Notare tätig, die mit der einzig persönlich haftenden Gesellschafterin der Projektgesellschaften, der o.g. Management-GmbH, bis Ende 2015 ihre Geschäftsanschrift teilte. Die Beurkundungen hat Notar Welsch systematisch mit Vertretern der ausländischen Käufer durchgeführt. In den uns bekannten Sachverhalten nahmen die israelischen Käufer nie persönlich an den Beurkundungen teil. Stattdessen wurden sie durch (Notarfach-) Angestellte des Notars oder den in Israel ansässigen Rechtsanwalt Dr. Yuval Hen vertreten.

Im deutschen Kaufvertrag wird zwar die auf Grundlage des israelischen Vorvertrags getätigte Vorauszahlung auf den Kaufpreis erwähnt. Notar Welsch sieht jedoch davon ab, den israelischen Vorvertrag als Rechtsgrundlage der Vorauszahlung zu erwähnen oder diesen mit zu beurkunden. Darüber hinaus weicht der deutsche Kaufvertrag stets inhaltlich vom israelischen Vorvertrag erheblich ab. Es fehlen stets die weiteren Verpflichtungen des Verkäufers, insbesondere die Pflicht zur Zahlung der Rendite und ggfs. Sanierung der Wohnung. Diese Abweichungen sind für die israelischen Käufer kaum erkennbar, da sie an der Beurkundung nicht persönlich teilnehmen und die Verträge in Deutsch / Englisch beurkundet werden, jedoch nicht alle der – meist älteren – israelischen Käufer diese Sprachen sprechen.

In 20-30 % der vorliegenden Sachverhalte hat es die Käufer jedoch noch schlechter getroffen: in diesen Fällen verweigert die Verkäuferin den Abschluss eines deutschen Kaufvertrags, obwohl die Parteien auch in diesen Fällen einen israelischen Vorvertrag unterzeichnet haben und der Käufer bereits (mindestens) die Vorauszahlung auf den Kaufpreis geleistet hat. Die rechtliche Handhabung dieser Sachverhalte stellt den Rechtsanwender vor besondere Herausforderungen und birgt für die Käufer erhebliche wirtschaftliche Risiken, die im Folgenden aufgezeigt werden sollen.

Die juristischen Herausforderungen und wirtschaftlichen Risiken

Eine Herausforderung ist bereits die praktische Durchsetzung von Ansprüchen aus hebräisch-sprachigen Kaufverträgen, unter Anwendung israelischen Rechts, vor deutschen Gerichten. Hinzutreten juristische Fragestellungen, die von der Ermittlung des international zuständigen Gerichts, über die Wirksamkeit oder Formnichtigkeit des deutschen und/oder israelischen Kaufvertrags (§§ 125, 311b Abs. 1 BGB), bis hin zur Frage nach geeigneten dinglichen Sicherungsmittel zu Gunsten der Käufer reichen, die ggfs. auch allein auf Grundlage der israelischen Vorverträge vor deutschen Gerichten durchgesetzt werden müssen. Insoweit wird vielfach die Auffassung vertreten, dass die israelischen Kaufverträge mangels notarieller Beurkundung formnichtig seien, so dass aus diesen keine durchsetzbaren Ansprüche folgten.

Hinzutreten erhebliche wirtschaftliche Risiken für die Käufer. Bei sämtlichen Entscheidungen über die Durchsetzung eigener Ansprüche gegen die Verkäufer und/oder die Beteiligten sind die über allem schwebenden Insolvenzrisiken zu berücksichtigen. Die Verkäufer sind Projektgesellschaften, mit unbekannten finanziellen Möglichkeiten und Rücklagen, die allein zum Zwecke des Abverkaufs der im selben Gebäude befindlichen Eigentumswohnungen errichtet wurden. Die wesentlichen Vermögensgegenstände bilden die – mit erheblichen Grundschulden belasteten – Grundstücke und Wohnungen, insbesondere solche in den Dachgeschossen der Wohngebäude.

Darüber hinaus ist die Lastenfreistellung der Eigentumswohnungen in den meisten Fällen problematisch. Denn in vielen Fällen reichen die offenen Restkaufpreise nicht aus, um die von der darlehensgebenden Bank für die Lastenfreistellung (die Entlassung der Wohnung aus der Gesamthaft der Grundschuld) geforderten Ablösebeträge zu zahlen. Der Erwerb einer unbelasteten Eigentumswohnung hängt somit davon ab, ob sich die Verkäuferin zur Zahlung der Ablösebeträge bewegen lässt. Dies ist jedoch in den meisten Fällen nicht der Fall, so dass sich die Käufer entscheiden müssen, ob sie die Ablösebeträge selbst bezahlen und die Verkäufer anschließend in Regress nehmen, oder vom Kaufvertrag zurücktreten und Rückzahlung sowie Schadensersatz verlangen wollen. Bei dieser Entscheidung haben die Käufer im Hinterkopf, dass sie ihre Anzahlung faktisch bereits im Zeitpunkt der Zahlung unwiederbringlich verloren haben könnten. Zum einen haben sich die Verkäuferinnen und Moshe Bar Shilton bisher auch nach Rücktritt oder Vertragsaufhebung nicht bereit erklärt, geleistete Anzahlungen zu erstatten. Zum anderen besteht natürlich stets die Gefahr, dass die Verkäufergesellschaft im Laufe eines Rechtsstreits „plötzlich“ Insolvenz anmelden muss/wird.

Es bleibt im Ergebnis festzustellen, dass die Transaktionen bereits bei Abschluss der israelischen Vorverträge – mangels jeglicher Sicherheiten – außerordentlich riskant waren, insbesondere weil deren Vollzug in einem ungesunden Maße vom guten Willen der Verkäufergesellschaften abhing. Auch dies wurde den Käufern nicht offenbart, dürfte jedoch für die Verkäufer und sämtliche sonstige Beteiligte offensichtlich gewesen sein.

Wieso konnte dieses Geschäftsmodell gleichwohl so erfolgreich werden? Die Antwort findet sich in den Versprechungen der israelischen Vorverträge (u.a. Renditeversprechen, Entmietung etc.). Den Käufern wurden gewinnbringende Investitionsmöglichkeiten versprochen, die durch die (anfänglichen) Renditezahlungen unmittelbar „spürbar“ waren. Dass die Käufer keine Sicherheiten erhalten und über Jahre auf den Abschluss deutscher Kaufverträge gewartet haben, wurde wegen der eingehenden Zahlungen offensichtlich hingenommen. Als im 1. Quartal 2020 die ersten Zahlungen ausgeblieben sind und Moshe Bar Shilton nach der Geschäftsübernahme die Erfüllung der weiteren Verträge verweigert hat, sind jedoch die ersten Klagen in Israel rechtshängig geworden und dadurch auch die Verkaufszahlen eingebrochen. In der Folge wurden weniger neue Vorauszahlungen vereinnahmt, aus denen die Renditezahlungen geleistet werden konnten. Dies ist (wahrscheinlich) der Grund dafür, dass in allen uns bekannten Fällen die Renditezahlungen im 1. und 2. Quartal 2020 eingestellt worden. Das Resultat ist eine regelrechte Klagewelle in Israel, da das Ausmaß des „Schneeball-Systems“ der Berlin Aspire Unternehmensgruppe nunmehr sichtbar geworden ist und viele Kleinanleger um ihre Investition fürchten.

Fazit – Die Durchsetzung der Ansprüche ist möglich!

Die israelischen Käufer – auch solche ohne deutschen Kaufvertrag – sind nicht schutzlos gestellt, sondern können zumindest ihre Ansprüche aus den israelischen Vereinbarungen versuchen gerichtlich durchzusetzen. Dass die israelischen Vorverträge wirksam und die Verkäufer daraus zum Abschluss eines deutschen Kaufvertrags verpflichtet sind, hat das Landgericht Berlin auf unsere Antrag zwischenzeitlich bestätigt (Az. 22 O 190/20).

Die Durchsetzung vertraglicher Ansprüche ist jedoch nur solange möglich, wie die Vertragsverhältnisse nicht – durch die Verkäuferin oder Käufer – in das Stadium der Rückabwicklung gelangt, insbesondere nicht einvernehmlich aufgehoben worden sind. Aufgrund der erheblichen Insolvenzrisiken ist von einer Rückabwicklung grundsätzlich eher abzuraten. Besonders Käufer mit deutschem Kaufvertrag und eingetragener Auflassungsvormerkung sollten keinesfalls auf ihre Auflassungsvormerkung oder sonstigen vertraglichen Rechte verzichten, auch wenn ihnen dies von Seiten der Verkäufergesellschaften, Adi Keizman oder Moshe Bar Shilton suggeriert wird. Eine Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor ungewollten Verfügungen der Verkäuferin (z.B. Weiterveräußerung, Belastung mit Grundschulden etc.). Des Weiteren kommt der Auflassungsvormerkung auch in einer Insolvenz der Verkäuferin erhebliche Bedeutung zu. Erklärt ein Käufer hingegen den Verzicht auf die Auflassungsvormerkung und wird diese gelöscht, ist nicht nur die Anzahlung des Käufers unwiederbringlich verloren, sondern auch seine Chance auf Erwerb der Eigentumswohnung als Gegenleistung für die Anzahlung.

Wir beraten Sie gerne zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen die Berlin Aspire Unternehmensgruppe, und stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung.