Berlin Aspire: Gelbart Legal erwirkt auf Grundlage israelischer, privatschriftlicher Vorverträge deutschlandweit erste (deutsche) Grundstückskaufverträge

Im August 2020 berichteten wir über die deutschlandweit erste einstweilige Verfügung zur Eintragung einer Vormerkung auf Grundlage eines privatschriftlichen Vorvertrags der Unternehmensgruppe „Berlin Aspire“ über den Erwerb einer Wohnung in Berlin, auf den aufgrund einer Rechtswahlklausel israelisches Recht anzuwenden ist (Einzelheiten hier).

Im Mai 2021 und Januar 2022 berichteten wir, dass das Kammergericht Berlin zwischenzeitlich mehrere der von uns erwirkten einstweiligen Verfügungen zur Eintragung von Vormerkungen bestätigt hat, u. a. mit Beschluss vom 01.04.2021 (Einzelheiten hier) und Beschluss vom 17.01.2022 (Einzelheiten hier).

Im März 2023 und Juni 2023 ergingen nunmehr die (deutschlandweit) ersten Urteile (Landgericht Berlin, Urt. v. 22.03.2023, Az. 22 O 152/21, Urt. v. 14.06.2023, Az. 22 O 174/21, Urt. v. 22.06.2023, Az. 22 O 118/22), mit welchen Objektgesellschaften der Unternehmensgruppe „Berlin Aspire“ auf der Grundlage ihrer israelischen, privatschriftlichen Vorverträge und unter Anrechnung der an unterschiedliche Konzerngesellschaften geleisteten Anzahlungen verurteilt wurden, gegenüber unseren Mandanten notariell beurkundete Verkaufsangebote über die in den Vorverträgen versprochenen Wohnungen abzugeben und erhebliche Vertragsstrafen zu zahlen. Das Landgericht Berlin gelangte auf der Grundlage mehrerer Rechtsgutachten zum israelischen Recht zur Überzeugung, dass die privatschriftlichen Vorverträge formwirksam sind, die Objektgesellschaften durch den früheren Inhaber der Unternehmensgruppe „Berlin Aspire“ wirksam vertreten wurden und die Vorverträge durch Leistung der darin versprochenen Renditezahlungen von den Objektgesellschaften (konkludent) genehmigt wurden. Auf der Grundlage der Urteile werden unsere Mandanten nunmehr notariell zu beurkundende Annahmeerklärungen unterzeichnen und als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Den Entscheidungen des Landgerichts Berlin kommt entscheidende Bedeutung zu. Zum ersten Mal hat ein deutsches Gericht auf der Grundlage privatschriftlicher Vereinbarung nach israelischem Recht einen Anspruch auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrags zugesprochen, obwohl nach deutschem Recht und Rechtsverständnis Grundstückskauf- und Vorverträge formnichtig sind, wenn eine notarielle Beurkundung unterblieben ist (§§ 125, 311b Abs. 1 BGB). Durch die Anrechnung von Anzahlungen, die an andere Konzerngesellschaften geleistet wurden, berücksichtigt das Landgericht Berlin auch (endlich) das Unternehmensgeflecht und den Umstand angemessen, dass Anzahlungen innerhalb des Konzerns nach Belieben verschoben wurden.

Mit den Entscheidungen schafft das Landgericht Berlin Gerechtigkeit, da hunderte israelische Geschädigte – die jeweils bereits 50-100% des Kaufpreises ohne jede Sicherheit anzahlen mussten (Einzelheiten hier) – nunmehr doch noch einen Gegenwert für ihre Vermögenseinbußen erhalten werden. Außerdem erteilen die Entscheidungen dem (mindestens) fragwürdigen Geschäftsmodell der Unternehmensgruppe „Berlin Aspire“ eine längst überfällige Absage und dürften auch bei anderen Unternehmensgeflechten in Berlin mit ähnlichem Geschäftsmodell für ein Umdenken sorgen.

Beteiligte Rechtsanwälte (israelische Käufer):

Norman Nathan Gelbart (Partner),

Christoph Stoye und Stephan Bauch-Caspari (Federführung),

Moshe Shlezinger