Es wird seit Jahren in den Medien über die Unternehmensgruppe „Berlin Aspire“ und deren Machenschaften auf dem Berliner Immobilienmarkt berichtet (bereits auf unserer Website hier). Nach ca. 3,5 Jahren umfangreicher Gerichtsverfahren konnte Gelbart Legal am 12.03.2024 eine (Hauptsache-) Entscheidung des Kammergerichts Berlin (Az. 21 U 142/22) erwirken, welche die Wirksamkeit der israelischen Verträge und die Verurteilung der Konzerngesellschaften vollumfänglich bestätigte. Damit können sich viele Betroffene berechtigte Hoffnungen auf ein erfolgreiches Ende ihrer Gerichtsverfahren machen.

Das Geschäftsmodell von „Berlin Aspire“ besteht im Ankauf sog. Schrottimmobilien in Berlin, der anschließenden Begründung von Wohnungseigentum und der Veräußerung desselben in Israel an unerfahrene, israelische Kleinanleger zu überteuerten Kaufpreisen. Dazu wurden den Käufern privatschriftliche Vereinbarungen zur Unterschrift vorgelegt – ohne deutschen Notar und ohne irgendwelche Sicherheiten – und meist der Kaufpreis sofort vorausgezahlt. Nach Angaben von Berlin Aspire auf deren ehemaliger Homepage wurden ca. 1.500 Wohnungen auf ca. 170 Grundstücken auf diese Art und Weise verkauft.

Die Kaufpreisanzahlungen verwendeten die Gesellschaften, um neue Immobilien in Berlin zu erwerben und (wahrscheinlich) auch, um den Käufern die in den Vorverträgen versprochene monatliche Rendite (ca. 3-5% des Kaufpreises p.a.) zu zahlen. Als „Berlin Aspire“ im März 2023 jedoch in finanzielle Schwierigkeiten geriet, woraufhin der damalige Konzerninhaber Adi Avraham Keizman den Konzern an den israelischen Rechtsanwalt Moshe Bar Shilton veräußerte, wurden die Vorverträge nicht mehr erfüllt und das Geschäftsmodell brach zusammen. Es drohte hunderten Kleinanlegern der Verlust ihrer Investitionen, bei denen es sich nicht selten um die gesamten Ersparnisse und Altersvorsorge handelte.

Gelbart Legal konnte die Ansprüche der Kleinanleger gerichtlich erfolgreich durchsetzen.

Das Kammergericht Berlin urteilte am 12.03.2024, dass die in Israel abgeschlossenen Vorverträge auch ohne Notar wirksam geschlossen und die Käufer berechtigt sind, von „Berlin Aspire“ den Abschluss notariell zu beurkundender Kaufverträge und die Übereignung des Eigentums an den versprochenen Wohnungen an sich zu verlangen. Das Kammergericht stellt dazu fest, dass aufgrund einer Rechtswahlklausel in den Vorverträgen israelisches Recht Anwendung findet, weswegen eine schriftliche Abfassung der Verträge ausreichte und sich die Konzerngesellschaften den Vertragsschluss durch Herrn Keizman aufgrund (konkludenter) Genehmigung zurechnen lassen müssen.

Ferner – und hier lag die Besonderheit des konkreten Falls – müssten sich die Verkäufergesellschaften auch an andere Konzerngesellschaften geleisteten Anzahlungen zurechnen lassen, wenn in den Vorverträgen eine Verrechnung mit solchen Zahlungen vereinbart ist. Die Beklagte hatte vor Gericht eingewandt, zur Vereinbarung einer Verrechnung überhaupt nicht berechtigt gewesen zu sein, weswegen die Verrechnung unwirksam und unsere Mandanten zur (nochmaligen) Zahlung des Kaufpreises verpflichtet seien. Überraschenderweise war das Landgericht Berlin dieser (abwegigen) Argumentation zunächst gefolgt. Auf die Berufung von Gelbart Legal korrigierte das Kammergericht Berlin nun den Fehler und stellte klar, dass unsere Mandanten ohne nochmalige Zahlung Anspruch auf Abgabe eines notariell beurkundeten Verkaufsangebots hätten, das ihnen das Zustandebringen eines (deutschen) Kaufvertrags über den Erwerb der versprochenen Wohnung ermöglicht. Zusätzlich erhalten unsere Mandanten eine Vertragsstrafe in Höhe von 10% des Kaufpreises sowie die Zahlung ausstehender Renditezahlungen. Ein umfassender Erfolg.

Der Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 12.03.2024 hat eine immense Bedeutung. Es wurden die in zahlreichen Gerichtsverfahren verhandelten Fragestellungen u. a. zur Wirksamkeit der Vorverträge, darin enthaltener Verrechnungsabreden und schwierige Zurechnungsfragen endgültig und zu Gunsten unserer Mandanten geklärt. Die Kleinanleger, die sich zum Abschluss von – nach deutschem Recht wegen §§ 125, 311b Abs. 1 BGB unwirksamen – privatschriftlichen Vorverträgen und einer ungesicherten Vorauszahlung des Kaufpreises haben verleiten lassen, und dadurch beinahe ihr gesamtes Erspartes verloren, können nun aufatmen. Unsere Mandanten werden nun zumindest die ihnen versprochene Gegenleistungen – eine Wohnung in Berlin – und eine finanzielle Entschädigung erhalten. Die Entscheidung des Kammergerichts erteilt den unanständigen Methoden der Unternehmensgruppe „Berlin Aspire“ endgültig eine Absage und dürfte Signalwirkung haben für die Gesellschaften, die derzeit ein ähnliches Geschäftsmodell auf dem deutschen Immobilienmarkt nutzen.

Gelbart Legal steht Ihnen gerne bei Fragen zu Ihrer Investition auf dem deutschen Immobilienmarkt zur Seite. Als erste Rechtsanwaltskanzlei, der die Durchsetzung von Ansprüchen auf Erwerb von in Deutschland belegenen Immobilien auf der Grundlage von in Israel nach israelischem Recht geschlossenen privatschriftlichen Vorverträgen gelungen ist, sind wir überzeugt bei sämtlichen immobilienrechtlichen Unternehmungen und Anliegen mit Expertise und Engagement bestmöglich helfen zu können.

Beteiligte Rechtsanwälte (israelische Käufer):

Christoph Stoye und Stephan Bauch-Caspari (beide Federführung),

Moshe Shlezinger