Christoph Stoye

Anlass des Gesetzes: Maklerprovision

Das Bundeskabinett hat im Oktober 2019 den Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen, mit dem die bisherige Praxis in einigen Bundesländern (u.a. Berlin, Brandenburg) beendet werden soll, wonach Käufer die Maklerprovision auch dann allein oder zum überwiegenden Anteil zu tragen haben, wenn der Makler allein vom Verkäufer bestellt wurde. Dieses Gesetz sei laut Bundesregierung erforderlich, um durch das Absenken der Erwerbsnebenkosten den Menschen, insbesondere denen mit geringem oder mittlerem Einkommen, den Erwerb von bezahlbarem Wohnraum zu erleichtern. Durch die Einführung bundesweit einheitlicher, verbindlicher Regelungen, soll zudem die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser erhöht werden.

Inhalt des Gesetzes

Der Gesetzentwurf enthält im Ausgangspunkt eine Kostentragungspflicht desjenigen, der den Makler bestellt hat (sog. Bestellerprinzip), jedoch abgeschwächt durch die Möglichkeit, einen Anteil von höchstens 50% der Maklerprovision durch gesonderte Vereinbarung auf die andere Partei zu übertragen (§§ 656c, 656d BGB-E). Beauftragt also allein der Verkäufer den Makler, kann der Käufer mithin zukünftig zur Übernahme von bis zu 50% der Maklerprovision verpflichtet werden. Dieser Anteil an der Maklerprovision soll jedoch erst fällig sein, nachdem die Partei, die den Makler beauftragt hat, die Zahlung ihres Anteils nachgewiesen hat (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB-E). Fällt die Zahlung durch den Auftraggeber jedoch – etwa wegen Insolvenz – aus, wird auch der Anspruch des Maklers gegenüber der anderen Partei, die ihn nicht beauftragt hat, nicht fällig. Abweichende Vereinbarungen mit dem Makler sollen unwirksam sein, ein nachträglicher Erlass zu Gunsten einer Partei auch zu Gunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers wirken (§ 656c BGB-E). Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zudem zukünftig der Textform (z.B. E-Mail) (§ 656a BGB-E). Diese Vorschriften gelten indes nur, wenn der Makler ein Unternehmer und der Käufer eine natürliche Person sind (§ 656b BGB-E).

Ausblick:

Grundsätzlich ist zwar davon auszugehen, dass die Teilung der Maklerprovision zunächst zu einer Absenkung der Erwerbsnebenkosten führen wird und Käufer in den betroffenen Bundesländern, insbesondere in Ballungsgebieten, dadurch vor der Ausnutzung ihrer faktischen Zwangslage geschützt werden. Auch dürfte die bundesweite Vereinheitlichung der Regelungen des Maklerrechts regionalen Ungerechtigkeiten entgegenwirken. Andererseits ist durchaus zweifelhaft, ob der Gesetzentwurf zukünftig diejenige Entlastung für Käufer bewirken wird, die sich die Bundesregierung vorgestellt und zur Rechtfertigung des mit der Reform verbundenen Eingriffs in die Vertragsfreiheit herangezogen hat. Ein bundesweiter Blick auf die Märkte für Wohnungen und Einfamilienhäuser zeigt nämlich, dass die Teilung der Maklerprovision in den meisten Bundesländen bereits jetzt gängige Praxis ist (u.a. Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen), so dass der Kreis der durch die Gesetzreform begünstigten Käufer verhältnismäßig überschaubar sein dürfte. Darüber hinaus befinden sich gerade in diesen Bundesländern die Städte mit den teuersten Wohnungen und Einfamilienhäusern (u.a. München, Stuttgart, Köln, Münster). Diese Entwicklung dürfte – neben hohen Grunderwerbssteuern – auch darauf zurückzuführen sein, dass die Verkäufer ihren Anteil an der Maklerprovision bereits beim Kaufpreis „einpreisen“, wodurch sich die Grunderwerbssteuer zusätzlich erhöht.

Ob der Gesetzentwurf – sollte er in dieser Form überhaupt in Kraft treten – überhaupt geeignet ist, den gewünschten Gesetzeszweck in den avisierten Bundesländern (u.a. Berlin, Brandenburg) und bundesweit zu erfüllen, wird die zukünftige Entwicklung der Immobilienmärkte noch zeigen (müssen). Gleiches gilt hinsichtlich der Rechtfertigung der Ungleichbehandlung von Käufern und Maklern gegenüber den Parteien eines Maklervertrags bei Vermittlung von Mietwohnungen (dort gilt seit Mitte 2015 bereits das „echte“ Bestellerprinzip).