Im August 2020 berichteten wir über die deutschlandweit erste einstweilige Verfügung zur Eintragung einer Vormerkung auf Grundlage eines israelischen, privatschriftlichen Vorvertrags der Unternehmensgruppe „Berlin Aspire“ (Einzelheiten hier https://gelbart.legal/gelbart-legal-deutschlandweit-erste-einstweilige-verfuegung-aufgrund-israelischen-vorvertrags/).

Im Mai 2021 berichteten wir über die Bestätigung der erwirkten einstweiligen Verfügung mit Beschluss des Kammergerichts vom 01.04.2021 (Einzelheiten hier https://gelbart.legal/berlin-aspire-gelbart-legal-gewinnt-auch-berufungsverfahren-vor-dem-kammergericht-anspruch-auf-eintragung-einer-auflassungsvormerkung-aus-israelischem-vorvertrag-wird-bestaetigt/). Unsere israelische Mandantin hatte mit dem israelischen Geschäftsmann Adi Avraham Keizman – Gründer der Unternehmensgruppe „Berlin Aspire“ – in Israel einen privatschriftlichen Vorvertrag über den Erwerb einer in Berlin belegenen Wohnung geschlossen und den Kaufpreis (nahezu) vollständig – ohne Sicherheiten – angezahlt. Als sie im Gegenzug nach der Wohnung fragte, wollte die Unternehmensgruppe „Berlin Aspire“ und der neue Inhaber, Moshe Bar Shilton, nichts mehr vom Vorvertrag oder ihrer Anzahlung wissen. Gelbart Legal sicherte ihre Rechte durch die im Wege der einstweiligen Verfügung erwirkte Auflassungsvormerkung.

Im Januar 2022 lag dem Kammergericht nunmehr (erneut) ein zwischen israelischen Käufern und Adi Avraham Keizman geschlossener, (wortlautidentischer) israelischer Vorvertrag über eine Wohnung in Berlin zur Entscheidung vor. Auch hier hatten die Käufer die ungesicherte Anzahlung geleistet, die Wohnung jedoch nicht erhalten. Die Besonderheit des Falls: die zu erwerbende Wohnung hat bei Abschluss des Vorvertrags und Anzahlung rechtlich noch nicht existiert, da die Aufteilung des Grundstücks (§ 8 WEG) ausstand. Das Landgericht Berlin hatte mit Beschluss vom 06.12.2021 (Az. 22 O 207/21) vertreten, dass die zu erwerbende Wohnung in solchen Fällen im Vorvertrag nicht hinreichend bestimmt sei, da die Größe der zu erwerbenden Miteigentumsanteile nicht bestimmbar sei. Dies habe die Unwirksamkeit des Vorvertrags zur Folge – was faktisch den Totalverlust der geleisteten Anzahlung bedeutet.

Gelbart Legal konnte das Kammergericht jedoch überzeugen, die Entscheidung des Landgerichts Berlin mit Beschluss vom 17.01.2022 (Az. 1 W 4/22) aufzuheben und die einstweilige Verfügung zu erlassen. Das Kammergericht folgt unseren Argumenten und begründet die Wirksamkeit des Vorvertrags u. a. damit, dass die Wohnung durch die Lagebeschreibung im Vorvertrag und Inbezugnahme eines Grundrisses hinreichend individualisiert sei, und auch die Größe der zu erwerbenden Miteigentumsanteile anhand der Parteivereinbarungen bestimmt werden könne. Die Parteien hätten „[…] sich auch über alle vertragswesentlichen Punkte geeinigt […]“ und zur Größe der Miteigentumsanteilen vereinbart, „[…] dass die Antragsteller an der Immobilie anteilig entsprechend der in der beigefügten Grundrisszeichnung vermerkten [Wohn-] Fläche beteiligt sein sollen.“ Das Kammergericht hat die Wirksamkeit des Vorvertrags bestätigt und die einstweilige Verfügung antragsgemäß erlassen.

Der Entscheidung des Kammergerichts kommt entscheidende Bedeutung zu, da sie der sich zur ständigen Rechtsprechung entwickelnden Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin eine klare und unzweideutige Absage erteilt. Dies wird hunderte Kleinanleger vor dem Totalverlust der von ihnen geleisteten Anzahlung schützen, da „Berlin Aspire“ regelmäßig Vorverträge über Wohnungen schloss, die bei Vertragsschluss (rechtliche) noch nicht existierten (Einzelheiten hier https://gelbart.legal/berlin-aspire-vom-traum-zum-alptraum/ ). Auf der Grundlage der Entscheidung des Kammergerichts können sich nun auch diejenigen Kleinanleger Hoffnung machen, die es bisher am schlimmsten getroffen hat.